恋爱时买房不懂这些,分手时往往人财两空

2018-12-26    来源:    浏览:223

近日微博上报道一起案件引起热议,有一对情侣恋爱了12年,恋爱期间买了一套房子,登记在女方个人名下,分手的时候男方主张分割该套房屋。

女方认为虽然男方有出资,但属于借款性质,可以适当补偿男方。
而男方则认为该套房屋是双方同居期间共同购买、共同还贷、装修的房子,属于共同房产。
最后法院认为双方在同居期间共同出资购买房子,尽管登记在女方个人名下,但根据法律规定属于一般共有,遂按照双方出资的比例,认定男方占有44%的份额。该房屋评估价440万,扣除尚未偿还的贷款和利息后,房屋归女方所有,女方补偿男方100余万元。
可能有些读者看到这里会为女方不公,但实际上法院的处理还算公平,符合法律规定。
因为同居期间共同购置的房产,如没有特别约定,就按一般共有处理。
何为一般共有?
实际上,一般共有不是一个法定概念。最高法出台审理同居纠纷司法解释时,民法通则把共有分为共同共有和按份共有。
共同共有是一种不分你我的共有,在财产分割之前是不知道共有人之间具体有多少份额。分割时原则上均等分割,但会酌情考虑以下因素:
1.共有人对共有财产的贡献大小
2.适当照顾共有人生产
3.生活的实际需要等情况
而婚姻关系里的夫妻共有财产是典型的共同共有,但还要根据婚姻法的分割规则来处理。
按份共有,则是约定了共有人对共有物享有的具体比例,比如各占50%。
大家可以打开自己的房产证看看,按份共有会写明所占比例,而共同共有则是在份额一栏写着“共有”或“共同共有”的字样。

根据《物权法》的规定,在双方约定不明的情况下,共有人具有婚姻家庭关系的,则推定为共同共有;没有婚姻家庭关系的,则推定为按分共有。
而按份共有人没有对共有物约定比例的,则按出资比例来确定份额。
因此,判断房子的归属,首先要看约定,是“共同共有”还是“按份共有”;按份共有直接按房产证上的比例,除非双方私下还有书面约定。
共同共有,则基本对等分割,但法院也会酌情考虑出资比例,总体而言不会按照出资比例来。
我们曾经做过的一起恋爱期间购置的共有房产的纠纷,该房产写着共同共有,但出资全部都是男方的,法院考虑到男方出资的绝对贡献,判决男方享有90%的产权。
在此类房屋里,争议最大的就是房屋只写了一方的名字。
这就有六种可能:
第一,像报道案例那样,是双方共同购置的房屋,房产上就显示不了比例,私下又没有书面约定,那就按出资比例共有。
第二,由某一方/一方父母出资,但写另一方名字,有可能是以结婚为条件的赠与,分手时出资方可以要求返还财产。
第三,由某一方出资,但写另一方名字,有可能是婚房,结婚之后共同共有。
第四,由一方出资,但写另一方名字,是联络感情的赠与,分手时要不回来。
第五,由一方出资,但写另一方名字,也有可能是借款。
第六,由双方父母出资,但写了一方名字,既有可能是借款,也有可能是对自己子女的赠与。
在没有具体的书面证据时,打起官司来,结果的走向跟采取的诉讼策略和掌握的证据密切相关。
举一个例子,究竟以结婚为条件的赠与,还是联络感情式的赠与?
当王思聪送一位女孩子一辆跑车/一套房子时,我们不能单凭价值大,就认为是以结婚为目的。
当时,如果他们在买房的前后就拍过婚纱照、有谈论过结婚的安排、仪式等等,就比较容易认定为是以结婚为条件的赠与。
当一位工资只有3000元的老汉,卖了自己的旧房子,给一位女性买了套房子,单凭这套房子的价值,我们就很难想象这不是以结婚为目的。
当然,我们也不能排除极具法律思维的老汉,这样买一套房子给年轻女性,玩弄一年半载后,又以不无法结婚为由,要求返还房屋。
我们也不能排除这位老汉其实同时也跟几位女性交往。
假设是第一种情形,双方共同出资购房,但你手上掌握的出资证据很少,而房屋又写在另一方名下,这个时候你就很难让法院按照出资比例来分割房屋。
因为,出资多少,是由你来证明的。由于房屋登记在别人名下,人家就有证据优势,推定整套房屋都是她出钱的。
所以,我建议大家一定要搞懂婚前婚后买房的规则,以免在这个重大家庭资产上掉进坑了。
最简单的办法就是:
第一,保留出资证据;
第二,书面约定份额、购房目的、是不是以结婚为条件的赠与等等,以便对抗房产证的登记。
 

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张羽律师

一个专注于婚姻领域的专业律师,在大量诉讼案件的经办过程中积累了丰富的经验和技巧...详细介绍

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